Факторы, определяющие рыночную стоимость предприятия. Основные подходы к оценке предприятия

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный подход тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются, из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.

в) сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Выделяют следующие этапы процедуры оценки при данном подходе:

. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Подход сравнения продаж, или рыночный подход, является наиболее широко применяемым способом оценки. При этом стоимость недвижимости определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных, аналогичных объектов. Хотя подобный способ оценки на первый взгляд представляется достаточно очевидным и простым, его применение на практике связано со множеством трудностей и условностей.

Другие статьи

Технико-экономические показатели информационных технологий и обслуживания вычислительных сетей предприятия
С развитием рыночных отношений в России начала активно формироваться сетевая экономика. С понятием сетевой экономики связывают создание и модернизацию программного обеспечения, компьютерных чипов, мобильной связи и т.д., в общем, тех видов деятельности человека, которые относятся к техническому прог ...