Факторы, определяющие рыночную стоимость предприятия. Основные подходы к оценке предприятия

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Накопленный износ определяется по формуле:

Инакопл = 1 - (1 - Ифизич) * (1 - Ифункц) * (1 - Ивнешн),

где «Ифизич», «Ифункц» и «Ивнешн» - выраженная в долях, степень соответствующего частного обесценения - физического, функционального и экономического износа.

Физический износ - снижение стоимости имущества, связанное со снижением его работоспособности в результате естественного старения, влияния неблагоприятных факторов внешней среды, обветшания.

Функциональный износ - снижение стоимости имущества из-за его несоответствия требованиям, предъявляемым рынком к данному имуществу. Основная причина - появление на рынке современных видов имущества аналогичного назначения.

Внешний износ - снижение стоимости имущества в результате изменения экономической ситуации, экологии, законодательства.

Износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимым считается износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Классификация видов износа в зависимости от причин их нахождения помогает оценщику учесть все отличия объекта оценки от «идеала». Кроме того, составляющие накопленного износа разделяются на составляющие исправимые (устранимые) и неисправимые (неустранимые).

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

) рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

Другие статьи

Управление внеоборотными активами организации на примере ОАО Омэлектромонтаж
На рубеже тысячелетий Россия оказалась в процессе глубоких социально-экономических преобразований, которые были начаты последним десятилетием XX в., но не завершены и по сей день. Как известно изначально рыночная трансформация имела своей целью достижение устойчивого экономического р ...