Факторы, определяющие рыночную стоимость предприятия. Основные подходы к оценке предприятия

. Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта. Проводится макроэкономический анализ ситуации в стране и в регионе.

. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе собирается более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и застройщиками. Оценщик анализирует всю имеющуюся у него информацию, в т.ч. и неофициальную.

. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определяется использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

. Выбор и применение подходов к оценке объекта: затратного, сравнительного, доходного. По стандартам оценки недвижимости оценщик должен либо применить все три подхода, либо дать мотивированное обоснование неприменения какого-либо из подходов. В рамках каждого из подходов оценщик самостоятельно выбирает методы обоснования и расчета стоимости.

По результатам расчетов производится согласование результатов, полученных по всем указанным подходам.

. Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде письменного повествовательного отчета.

Оценка стоимости предприятия может осуществляться с использованием следующих подходов: доходный подход, затратный подход, сравнительный подход. В связи с тем, что вышеперечисленные подходы основаны на различных финансовых методах, для определения наиболее точной обоснованной рыночной стоимости предприятия, целесообразно использовать несколько подходов.

а) затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом всех видов износа.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Другие статьи

Хозяйственная деятельность ОДО Инторекс
Отчета о практике по бухгалтерскому учету и отчетности ...